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房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的過度增長，不僅給樓市調(diào)控帶來一定的對沖影響，也給自身業(yè)務(wù)的安全性埋下了風(fēng)險和隱患。7月10日，北京商報記者了解到，近日有部分地區(qū)銀保監(jiān)局召集轄區(qū)內(nèi)信托公司開會，進一步對地產(chǎn)信托融資提出要求。從會議內(nèi)容來看，監(jiān)管明確信托公司對土地款融資業(yè)務(wù)，不得再新增僅接受符合“四三二”條件，即“四證”齊全、開發(fā)商具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到30%。同時，明確交易結(jié)構(gòu)為貸款模式的業(yè)務(wù)報告等界限。據(jù)一知情人士透露，政策應(yīng)該是偏向區(qū)域性的，很可能是敲打幾家特定的信托公司，做偏中小城市房地產(chǎn)的信托公司概率較大。

部分機構(gòu)被“窗口指導(dǎo)”

北京商報記者了解到，某地銀監(jiān)局在7月9日召集轄內(nèi)部分信托公司董事長、總經(jīng)理高層級“窗口指導(dǎo)”會議。明確表示，對于土地款融資業(yè)務(wù)，不得再新增。對于原已備案、已部分放款的，后續(xù)可能無法投放；對于已備案未投放的、新增未備案的一律不再給予備案和操作；這兩年常規(guī)操作的房地產(chǎn)前融，后續(xù)無法操作；結(jié)合歷次調(diào)控，信托余下可操作的業(yè)務(wù)只有常規(guī)432信托貸款、標(biāo)準化ABS/ABN、私募ABS、真股權(quán)基金及城市更新基金這幾類業(yè)務(wù)。

監(jiān)管還要求信托公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)事前報告，監(jiān)管部門將進行逐筆審核；僅接受符合“四三二”條件且交易結(jié)構(gòu)為貸款模式的業(yè)務(wù)報告；對于因合規(guī)原因被退回事前報告的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，將嚴肅追究合規(guī)審查責(zé)任。一知情人士向北京商報記者透露，因為目前要重新審核，所以7月新報備的業(yè)務(wù)都已經(jīng)暫停，等待重新審核后發(fā)行，之前的發(fā)行計劃都延后了。“事實上，貸款條件一直都是這樣要求的，但有的信托公司也有通過其他模式規(guī)避的，現(xiàn)在執(zhí)行更嚴格了。”上述知情人士說道。

另一家涉及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相關(guān)信托公司人士表示，“目前還未收到消息，窗口指導(dǎo)一般都是電話，也不會下發(fā)相關(guān)文件，而且各個地區(qū)其實都不太一樣，目前樓市持續(xù)走弱對于前期投入貸款的信托公司來說是相當(dāng)不利的，容易出現(xiàn)風(fēng)險，監(jiān)管也不希望發(fā)生此類風(fēng)險”。在他看來，政策應(yīng)該是偏向區(qū)域性的，很可能是敲打幾家特定的信托公司，做偏中小城市房地產(chǎn)的信托公司概率較大。

房地產(chǎn)信托降溫

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過度增長，不僅給樓市調(diào)控帶來一定的對沖影響，也給自身業(yè)務(wù)的安全性埋下了風(fēng)險和隱患。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，若是出現(xiàn)約談，說明窗口指導(dǎo)的力度是很強的，很大程度上也說明當(dāng)前對于防范金融風(fēng)險的操作還是比較多的。實際上這對于信托公司的資金發(fā)放計劃會有很大的影響，而且也需要積極落實房住不炒的政策。約談后資金面會收緊，考慮到近期融資市場的降溫和銷售市場的降溫，房企預(yù)期會改變，這會帶來新的問題，或者說近期拿地會趨于保守。

今年以來，房地產(chǎn)信托監(jiān)管趨嚴，5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（23號文）時，就強調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資。此后房地產(chǎn)信托中4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產(chǎn)項目融資輸血的做法，已被監(jiān)管叫停。銀保監(jiān)會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上表示，房地產(chǎn)市場有很強的區(qū)域性，不同地區(qū)的房價有漲有跌很正常。但是房子是用來住的，不是用來炒的。歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟的國家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產(chǎn)來理財?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會發(fā)現(xiàn)，其實都很不劃算。

而今年已有多家信托公司因房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)違規(guī)領(lǐng)到罰單。其中，中融信托因“開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎”被監(jiān)管點名，粵財信托被處罰的原因包括“違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，北方信托出現(xiàn)“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款”及“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”的違法違規(guī)行為。

但在23號文出臺前，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是信托業(yè)的“香餑餑”，而促使監(jiān)管“緊箍咒”出臺的原因則是地產(chǎn)信托規(guī)模的瘋狂上漲。根據(jù)普益標(biāo)準數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共計發(fā)行了2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達到4531.94億元。嚴躍進強調(diào)，過度增長，不排除部分房企違規(guī)拿地。而且后續(xù)房地產(chǎn)市場也有降溫風(fēng)險，信托業(yè)務(wù)過度增長，會導(dǎo)致償債能力減弱。普益標(biāo)準研究員夏雨強調(diào)，近期房地產(chǎn)信托規(guī)模和數(shù)量的變化，釋放出行業(yè)繼續(xù)加大房地產(chǎn)投資的信號，而監(jiān)管層及時的窗口指導(dǎo)對信托融資做出了一定的調(diào)整。未來信托行業(yè)對房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資有望降速。

加速信托回歸本源

監(jiān)管“重拳出擊”遏制當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過快增長的態(tài)勢，也有助于推動信托公司回歸本源、促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。嚴躍進強調(diào)，從信托業(yè)務(wù)來說，需要研究房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策，目前來看，若是開發(fā)商可以主動提出積極做具備垃圾分類功能的小區(qū)等，這種情況是吻合政策導(dǎo)向的，往往可以爭取到資金。但常規(guī)的地產(chǎn)項目是容易受牽制的。而此次監(jiān)管要求無疑將對倚重房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信托公司帶來巨大的沖擊。

各類管控本質(zhì)都是防范金融風(fēng)險，信托業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)近期都會面臨收緊，說明查處違規(guī)資金進入房地產(chǎn)市場的做法會增加。類似警示的意義在于，當(dāng)前房地產(chǎn)市場需要防范資金面收緊的風(fēng)險。

一位不愿具名的資深信托研究員對北京商報記者表示，約束房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控舉措的一部分，有利于防范房地產(chǎn)市場過熱，推動信托公司更好地服務(wù)實體經(jīng)濟。未來，信托公司應(yīng)該提升房地產(chǎn)信托領(lǐng)域?qū)I(yè)化水平，擴充業(yè)務(wù)覆蓋空間，諸如商業(yè)不動產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，積極開展存量資產(chǎn)的盤活，發(fā)展reits等業(yè)務(wù)。此外，信托公司可以優(yōu)化業(yè)務(wù)組合，避免過度依賴房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

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