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　　2023年6月16日，REITs市場(chǎng)迎來(lái)了里程碑事件——首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目正式在滬深交易所上市，分別為博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、華安張江光大REIT。

　　一年來(lái)，隨著首批項(xiàng)目的成功落地，REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展新格局日漸成形。截至2024年6月16日，上市公募REITs已近40只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模超千億元。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正逐漸從試點(diǎn)階段轉(zhuǎn)向常態(tài)化發(fā)行階段，還有很大的規(guī)模增長(zhǎng)空間，未來(lái)擴(kuò)募模式也將更加開放。擴(kuò)募環(huán)節(jié)的打通為后續(xù)擬進(jìn)行擴(kuò)募操作的項(xiàng)目提供實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，有助于推動(dòng)完善REITs市場(chǎng)再融資功能，加快形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，穩(wěn)步構(gòu)建多層次REITs市場(chǎng)體系。

　　整體運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)　“雙首批”項(xiàng)目示范效應(yīng)凸顯

　　“綜合來(lái)看，首批擴(kuò)募機(jī)構(gòu)整體運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定。一年來(lái)，資產(chǎn)數(shù)量增加了、運(yùn)營(yíng)品質(zhì)提升了、市場(chǎng)影響更強(qiáng)了，擴(kuò)募所形成的成長(zhǎng)性預(yù)期和分散組合的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)在市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)心目中形成共識(shí)。”瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

資料照片

　　首批4單率先擴(kuò)募的項(xiàng)目均為國(guó)內(nèi)首發(fā)加擴(kuò)募“雙首批”基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，示范效應(yīng)顯著。“擴(kuò)募一年以來(lái)，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的新購(gòu)入資產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)情況較為穩(wěn)健，收入完成情況基本符合預(yù)期。”博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄對(duì)記者表示，面對(duì)在資產(chǎn)區(qū)域分布的分散性、租戶類型分類的多元化、對(duì)接運(yùn)管團(tuán)隊(duì)的擴(kuò)大化等方面出現(xiàn)的新挑戰(zhàn)，基金管理人在不同區(qū)域資產(chǎn)的差異化園區(qū)定位、不同類型租戶的定制化租賃方案、不同運(yùn)管團(tuán)隊(duì)的標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理等方面也正積累更多的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)進(jìn)一步擴(kuò)充基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)夯實(shí)了基礎(chǔ)。

　　“雙首批”項(xiàng)目之一的中金普洛斯REIT擴(kuò)募后基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目增至10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園。根據(jù)2024年一季報(bào)，該基金報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)總收入約11943.47萬(wàn)元，可供分配金額約8884.01萬(wàn)元，達(dá)成預(yù)期。這也是中金普洛斯REIT的第11次季報(bào)，上市以來(lái)始終保持著可供分配金額超出招募說(shuō)明書預(yù)測(cè)目標(biāo)。截至2024年一季度，該項(xiàng)目期末平均簽約出租率為87.99%，期末不含稅有效平均租金單價(jià)為37.93元/平方米/月，環(huán)比穩(wěn)中有升。

　　“擴(kuò)募是公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)分散投資和規(guī)模增長(zhǎng)的主要方式。從設(shè)立之初，我們便將園區(qū)的優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)擴(kuò)募作為基金發(fā)展的兩條主線積極推動(dòng)。在滿足擴(kuò)募申報(bào)條件之后，我們就盡快啟動(dòng)了擴(kuò)募申報(bào)工作，最終有幸成為首批完成擴(kuò)募的公募REITs之一。”中金普洛斯REIT相關(guān)人士表示，在首批擴(kuò)募項(xiàng)目的篩選上，綜合考慮了資產(chǎn)的合規(guī)性、增長(zhǎng)潛力，分散投資等因素，通過擴(kuò)募提升資產(chǎn)可租賃面積，分散收入來(lái)源，提高資產(chǎn)組合抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　“中金普洛斯REIT目前的資產(chǎn)數(shù)量在行業(yè)中領(lǐng)先，首發(fā)和擴(kuò)募資產(chǎn)遍布全國(guó)各主要經(jīng)濟(jì)圈，在地理區(qū)位上、租戶構(gòu)成上都高度分散，單一項(xiàng)目的租約變化，很難對(duì)整體資產(chǎn)組合的業(yè)績(jī)?cè)斐纱蟮挠绊憽！痹谥煸獋タ磥?lái)，盡管在過程中有相關(guān)項(xiàng)目出現(xiàn)過租戶退租的情況，但如果放在十多個(gè)資產(chǎn)組合的層面來(lái)看，影響就相對(duì)可控，依然可以保持在較高的出租率水平，而且在可供分配現(xiàn)金流方面騰挪空間大、韌性比較強(qiáng)。

　　一項(xiàng)來(lái)自中金公司研究部統(tǒng)計(jì)顯示，擴(kuò)募完成后，大部分?jǐn)U募項(xiàng)目單位可供分配額（DPU）得到提升。根據(jù)管理人披露的公告，擴(kuò)募完成后的中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT及華安張江光大REIT，2023年管理人預(yù)測(cè)單位可供分配額分別由擴(kuò)募前0.174元/份、0.104元/份、0.096元/份和0.120元/份變動(dòng)為0.178元/份、0.103元/份、0.102元/份和0.130元/份，變動(dòng)幅度分別為2.1%、-1.0%、6.5%和8.4%。

　　積極盤活資產(chǎn)　市場(chǎng)再融資功能持續(xù)完善

　　“擴(kuò)募是單只REIT實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路，也是整個(gè)REITs市場(chǎng)做大做強(qiáng)的基礎(chǔ)。”中航基金相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō)，擴(kuò)募是發(fā)行人打造資產(chǎn)上市平臺(tái)的有效途徑，能促進(jìn)形成投融管退的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)；對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，擴(kuò)募能夠分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合、增厚投資收益。對(duì)基金管理人來(lái)說(shuō)，擴(kuò)募資產(chǎn)的購(gòu)入對(duì)管理人提出了更高的管理要求。

　　對(duì)普洛斯而言，基礎(chǔ)設(shè)施REITs為其提供了很好的資本循環(huán)的平臺(tái)。據(jù)介紹，該基金擴(kuò)募項(xiàng)目總發(fā)售規(guī)模為18.53億元，償還外部債務(wù)、繳納相關(guān)稅費(fèi)后，普洛斯凈回收資金約為12.83億元，擬用于新項(xiàng)目投資金額為12.10億元，以資本金形式優(yōu)先投資于國(guó)內(nèi)15個(gè)物流及產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。截至目前，擴(kuò)募回收資金正按計(jì)劃進(jìn)行投資，已有部分募投項(xiàng)目完工并投入運(yùn)營(yíng)，拓展普洛斯資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)布局的同時(shí)，有力的助力了全國(guó)性和區(qū)域性企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和民生發(fā)展也起到了一定的支持作用。公開資料顯示，擴(kuò)募后的中金普洛斯REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目分布于京津冀、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈。

　　華安張江光大REIT相關(guān)人士表示，對(duì)原始權(quán)益人而言，擴(kuò)募有利于擴(kuò)大融資規(guī)模，加大主業(yè)投資力度，加速投融管退的循環(huán)速度，以此為基礎(chǔ)構(gòu)建更為成熟的資產(chǎn)證券化體系，最終服務(wù)到科技產(chǎn)業(yè)以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。招商蛇口相關(guān)人士也強(qiáng)調(diào)，擴(kuò)募也是公司響應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略，以資產(chǎn)盤活擴(kuò)大有效投資、以投資融資循環(huán)促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的有效舉措。隨著擴(kuò)募成功，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制進(jìn)一步確立。

　　增長(zhǎng)空間大　多個(gè)擴(kuò)募項(xiàng)目“在途”

　　“首批擴(kuò)募項(xiàng)目上市一年來(lái)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)逐漸從試點(diǎn)階段轉(zhuǎn)向常態(tài)化發(fā)行階段，在首發(fā)加擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局下，項(xiàng)目擴(kuò)募有望迎來(lái)常態(tài)化發(fā)展，應(yīng)積極看待擴(kuò)募給REITs市場(chǎng)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇。”中航基金方面表示，考慮到我國(guó)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的巨大體量，我國(guó)REITs市場(chǎng)還有很大的規(guī)模增長(zhǎng)空間，未來(lái)擴(kuò)募模式將更加開放，參考境外成熟REITs市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，同類型不同資產(chǎn)的擴(kuò)募，不同原始權(quán)益人資產(chǎn)的擴(kuò)募，不同類型資產(chǎn)的擴(kuò)募等都有望成為我國(guó)REITs項(xiàng)目擴(kuò)募的應(yīng)用形式。邁入2024年，常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進(jìn)進(jìn)程中，更多REITs項(xiàng)目擴(kuò)募工作進(jìn)度條也在持續(xù)更新。

　　如市場(chǎng)上首個(gè)保租房公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目近期浮出水面。華夏基金公告擬擴(kuò)募購(gòu)入的資產(chǎn)項(xiàng)目涉及北京市房山區(qū)朗悅嘉園、通州區(qū)光機(jī)電、大興區(qū)盛悅家園及海淀區(qū)溫泉?jiǎng)P盛家園等。另外，中航京能光伏REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、紅土深圳安居REIT三個(gè)項(xiàng)目也發(fā)布了擬擴(kuò)募公告。其中，中航京能光伏REIT擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已于4月1日獲上交所受理。據(jù)悉，這也是國(guó)內(nèi)首單探索光伏加水電資產(chǎn)混裝的擴(kuò)募項(xiàng)目。

　　此外，中信建投國(guó)家電投新能源REIT在此前業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中也透露，其原始權(quán)益人已于4月啟動(dòng)了關(guān)于本基金擴(kuò)募項(xiàng)目的財(cái)務(wù)顧問、評(píng)估與審計(jì)委托服務(wù)的招標(biāo)工作；中國(guó)金茂相關(guān)負(fù)責(zé)人則在上市不久的華夏金茂商業(yè)REIT業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，已初步選定了計(jì)劃擴(kuò)募的項(xiàng)目，在相關(guān)項(xiàng)目達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)且符合監(jiān)管要求之后，將盡快啟動(dòng)擴(kuò)募籌備。

　　道阻且長(zhǎng)，但前途光明。中金公司研究部表示，擴(kuò)募是REITs市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的重要一環(huán)。試點(diǎn)階段各項(xiàng)制度的建立亦不是一蹴而就，而是在摸索和實(shí)踐中慢慢前行。相信在市場(chǎng)各方努力推動(dòng)下，我國(guó)REITs終有望成為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、實(shí)體資產(chǎn)的重要資產(chǎn)大類。

　　“擴(kuò)募是REITs實(shí)現(xiàn)外延式增長(zhǎng)的重要途徑。第一批擴(kuò)募在機(jī)制設(shè)計(jì)上還處于探索期，在平衡新舊投資人利益、擴(kuò)募時(shí)機(jī)具體選擇與把握、擴(kuò)募資產(chǎn)的選取與定價(jià)等多個(gè)方面都積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。隨著市場(chǎng)回暖，越來(lái)越多的REITs都在準(zhǔn)備擴(kuò)募的不同階段，相信也會(huì)從首批案例中汲取參考借鑒，充分發(fā)揮好擴(kuò)募作為市值管理和資本運(yùn)營(yíng)工具的價(jià)值。”朱元偉表示。

　　圍繞擴(kuò)募工作，中金公司研究部建議管理人應(yīng)把握發(fā)行窗口，實(shí)施適時(shí)擴(kuò)募，充分保證擴(kuò)募的有效性以及存量和擴(kuò)募新進(jìn)投資人的利益，避免股價(jià)大幅波動(dòng)對(duì)于擴(kuò)募的影響。未來(lái)擴(kuò)募回收資金使用限制如若放松，或可為REITs市場(chǎng)引入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。以產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)為例，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（例如物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園和部分消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施）均為私募基金持有，若能夠放松擴(kuò)募回收資金使用限制（如允許使用大部分對(duì)于私募基金LP進(jìn)行分配），打通私募基金與公募基金鏈接橋梁，或?yàn)檫@一市場(chǎng)引入潛在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)亦能夠促進(jìn)多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，促進(jìn)中國(guó)特色REITs市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

　　談及未來(lái)擴(kuò)募市場(chǎng)發(fā)展的變化與趨勢(shì)，朱元偉認(rèn)為，擴(kuò)募是今年市場(chǎng)建設(shè)和發(fā)展的重點(diǎn)。相較于新審批和首發(fā)的項(xiàng)目，已上市REITs的擴(kuò)募具有更高的重要性，與首發(fā)的中小規(guī)模REITs相比，投資者更希望看到，已經(jīng)被市場(chǎng)檢驗(yàn)過的存續(xù)中的REITs通過擴(kuò)募快速做大做強(qiáng)，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的擴(kuò)容增效。同時(shí)，對(duì)首批擴(kuò)募中存在新舊投資人利益平衡、擴(kuò)募時(shí)間窗口、估值與定價(jià)等環(huán)節(jié)探索中出現(xiàn)的問題，監(jiān)管部門也正積極修改完善相關(guān)政策，在定向擴(kuò)募之外也在積極探討現(xiàn)有投資人配售、公開擴(kuò)募的操作性，凈回收資金的應(yīng)用以及和Pre-REITs基金銜接，一直是市場(chǎng)比較關(guān)注的問題，有關(guān)各方也在積極尋找解決方案。